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　　随着房地产市场的逐步转型和家装需求结构的变化，家居零售行业正面临前所未有的挑战与机遇。本文基于国盛证券的深度研究报告，分析了家居零售行业的转型趋势，探讨了家装需求的变化、存量市场的潜力以及智能家居的发展前景。报告指出，尽管新房市场增长放缓，但二手房翻新和局部改造的需求正在上升，同时智能家居领域呈现出强劲的增长势头。

　　随着地产销售的逐步转型，家装需求结构也在发生变化。地产竣工景气驱动家居业绩增长，而家居板块估值变化趋势先于新开工及住房销售趋势。当前地产悲观预期已充分显现，估值性价比突出。保交楼政策的推行和三大工程的实施，为新房市场提供了结构性机会。与此同时，二手房市场逐渐成为家装需求的核心。据测算，2024年家装总需求压力明显，新房下滑，而二手房翻新增长3.8%。预计到2025-2026年，家装需求将延续双位数下滑，但2027年以后有望实现企稳转正。

　　这一变化的背后，是房屋老化带来的存量房市场的改善需求。预计每年我国将产生超过800万套的改善需求，一线及新一线城市的存量房已进入二次装修和局部翻新的高峰期，局部改造占比达85%。精装、二手旧改市场广阔，厨卫阳台成为重点改造区域。改造需求较高的功能性空间和换新品类较高的软体品类有望需求率先恢复。定制家居龙头企业聚焦厨卫空间改造，加速旧改社区店、旧改服务中心等渠道模式的建设，同时加快与家装龙头的合作。软体家居龙头企业强调“以旧换新”，逐步建立“回收”标准化，加速用户长生命周期服务维护。

　　我国存量房市场面临房屋老化现象，据2020年中国人口普查数据，10年以上房龄户数占比约65%。住建部的标准显示，全国需改造的老旧小区达到16万个，涉及4200多万户家庭。旧房翻新或局部改造催生家居换新需求。参照海外市场，美国、英国、澳大利亚的存量房流通率峰值在5%-6%，而我国当前仅1%-2%。以房屋30年生命周期考虑，预计平均每年将产生超过800万套改善需求。

　　贝壳研究院的调研数据显示，2023年Q3消费者装修结构中，二手房占比在一线%。一线及新一线城市存量房已进入二次装修和局部翻新的高峰期，其中局部改造占比达85%。局改、微装是旧房翻新中用户能够以较少的资金启动的一种方式。精装、二手旧改市场广阔，厨卫阳为重点改造区域。根据大境软装发布的《家装空间改造白皮书》，98%的业主选择阳台改造，78%选择背景墙改造，60%选择主卧格局改造，45%选择厨房和餐厅改造。今日家具的调查数据显示，二手房旧房空间改造需求中卫生间（43%）、厨房（41%）改造需求最为突出，其中卫浴家具、橱柜换新需求占比达60%、46%。

　　智能家居领域正成为家居零售行业的重要增长点。随着消费升级和智能化趋势的加强，国货品牌在智能家居领域崭露头角。2023年13部门发布促进家居消费的若干措施，政策提出“创新培BB电子育智能消费”、“支持居民更换或新购绿色智能家居产品”、“因地制宜支持农村居民购买绿色智能家居产品”，“提高家居适老化水平”，支持企业开展个性化智能家居产品研发，引导全屋家居智能互联，智能家居部品渗透率提升逻辑强化。

　　京东官方数据显示，2023年双十一京东智能家居类目销售额同比增长100%，2024年县域农村市场年货消费中智能产品增速亮眼，智能浴室柜、智能花洒、智能晾衣机、智能坐便器的成交额同比增幅均超10倍。细分赛道品牌效应显著，功能迭代顺畅。精装修配套率提升空间仍存，智能坐便器、智能开关等智能家居的精装修配套率呈现较快增长趋势，2023年的配套率分别为42.2%和17.1%，仍有较大提升空间。需求端方面，根据《2023中国家具消费趋势研究报告》，83.3%的消费者偏好使用智能家居；供给端方面，市场竞争加剧和国产替代进行，智能家居销售均价呈下降趋势。

　　智能马桶作为智能家居的重要组成部分，其市场正在加速放量，均价逐步探底。奥维云网（AC）线%），零售量为115万台（同比-14.7%），上半年量价均承压。智能一体机、智能马桶盖均价分别为2597元/1237元，同比-3.7%/13.5%，智能一体机均价降幅较2023年收窄10.9pct，价格逐步探底。分细分品类来看，智能一体机零售额规模为21亿元（同比-19.3%），售量规模为82万台（同比-16.2%）；智能马桶盖零售额规模为4亿元（同比-22.7%），零售量规模为33万台（同比-10.7%）。

　　总结：家居零售行业正处于转型的关键时期，面临着房地产市场变化、家装需求结构调整以及智能家居兴起的多重影响。随着二手房市场的兴起和存量房市场的改善需求增加，家居零售企业需要更加关注局部改造和二手房翻新市场，同时把握智能家居的增长机遇。通过优化供应链、加强渠道整合、推动品类品牌多元化，家居零售企业可以提升竞争力，实现可持续发展。在这一过程中，龙头企业凭借其强大的品牌影响力、渠道优势和创新能力，有望在市场中脱颖而出，引领行业的发展。

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